观点网动工近一个月后，黄埔文冲东旧改项目正式公开招商。

6月5日，广州公共资源交易中心官网发布《广州市黄埔区文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目公开引入合作企业公告》。

【资料图】

据了解，项目的拆迁安置总投资额约64.71亿元。该项目是自5月22日以来，广州发布的第3个公开招商合作企业的城市更新项目，另外两个是黄埔永岗旧改、花都象山村工业园项目。

而在此之前，广州城市更新项目公开招商还是在去年的6月份。

另外，广州近几个月来频频出台相关利好政策，有分析认为，这传递出一个信号，广州旧改是要重上车道了。

门槛降低的广州旧改

对于房企来说，相比于招拍挂，参与城市更新是一种竞争更小的增储手段，且旧改项目的利润率也相当可观，所以大多有实力的房企们都愿意进入旧改市场。

但在最近两年，旧改市场热度逐渐消退。

一方面因为旧改项目前期投入大且回报周期过长。正常情况下，房企对这个问题并不用过于担忧，但对现在市场中的房企，特别是民营房企来说，这可能会是致命打击。

为了自保，市场上许多民营房企只能退出旧改赛道，典型的例子就是时代中国，这位旧改龙头甚至递交了恳请书表示要退出部分旧改项目。

另一方面则是关于旧改政策的出台以及地区对旧改项目的要求等压缩了房企的利润。蛋糕小了，吃的人也就少了。

但城中村改造是广州今年城市更新的重头戏。在第一批城中村改造计划中，广州住建局明确计划推进127个项目，包括49个续建项目、20个新开工项目和58个前期项目。5月份公布的第二批项目又新增了37个，共170个项目。这个数字还有可能继续上升。

同时，广州方面还提出，2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。

为了达到这一目标，广州方面同步调整了旧改政策。

1月份，广州市住建局正式公布《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》。无论参与的旧改项目建面小于60万㎡，还是大于60万㎡，该指引对合作企业的总资产要求均下降了100亿元。

同时，该指引还将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件，并不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求。此外，还新增了企业退出的处理流程和措施，给合作企业留了一条“退路”。

很明显，这份指引降低了企业进入及退出旧改的“门槛”。

于是，在历经市场回暖及政策调整后，广州旧改终于重启。5月中下旬，黄埔区广州开发区永岗社区（不含横东、横南、横北）旧村合作改造类项目公开招商，这是今年广州首个对外公开招商的旧改项目。

在今年广州对外公开招商的三个城更项目中，位于黄埔的两个项目都“接受联合体投标，联合体成员不得超过5个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于30%”。这在以往的旧改招标中是未曾出现过的。

黄埔今年还先后出台了“城市更新10条”1.0、“城市更新18条”2.0，今年4月初出台了城市更新创新政策3.0。此后一个月内，黄埔龙湖街埔心村旧村改造方案、枫下村旧村改造项目方案相继发布。

而此前，黄埔就已公示塘头村、穗东街庙头村、大沙街姬堂村、水西社区（水西片）4个旧村改造项目方案。

五矿入局文冲旧改？

最新一则旧改消息显示，6月5日，广州公共资源交易中心官网发布《广州市黄埔区文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目公开引入合作企业公告》。

据观点新媒体了解，2022年7月29日，黄埔区文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造实施方案（片区策划）进行公示。至今年3月28日，该方案获得黄埔区人民政府正式批复。6月5日，项目开始正式招商。

文件显示，该项目改造范围总用地面积74.27公顷，规划计容总建筑面积219.8万㎡。其中，居住用地31.14公顷，容积率4.8-4.92，计容建筑面积150.94万㎡；商业服务业设施用地10.14公顷，容积率2-7.34，计容建筑面积58.71万㎡。融资地块净用地面积约16.16万㎡，建筑面积约为67.5万㎡，其中住宅60.85万㎡。

项目整体规划定位为“临港智创活力街·山水宜居文化村”。在产业方面，依托黄埔临港经济区进行更新改造，构建IAB产业集聚区、中国软件游戏谷等技术平台。同时，以商务、商业组团为核心，打造广州市人工智能与数字经济试验区的重要体验性软件聚集高地。

目前，文冲东旧改项目是由科学城投资集团负责，而有市场消息称，五矿将会入局该项目。

根据公告显示，申请合作企业需符合：从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；企业总资产不低于200亿元且企业净资产不低于50亿元等等条件。

有分析指出，作为首批16家地产主业央企之一的五矿肯定是符合条件的。而五矿入局，或在去年就早有端倪。

去年10月，科学城集团与中国建筑集团、五矿证券、中建三局、中建四局华南建设、广州建筑集团等16家央国企就文冲东旧村改造项目、鱼珠改造项目、枫下村旧村改造项目等8个重点城更项目达成了初步战略合作。

同年12月底，科学城与上海宝冶集团、中国十九冶集团、中国二冶集团、五矿证券等6大央国企正式签署多个城更项目合作协议。

不过就目前而言，尽管合作企业进入旧改项目的门槛已降低，但从文冲东旧改项目的开发“天团”可以看出，国央企依然是参与主力。