楼市小阳春已经过去这件事，相信没人反对

(资料图片)

4月上海二手房住宅成交量回落，与3月不可同日而语

但相较于成交量，现在大家更关心的是 挂牌量

这不，节前一张图在各大购房群里传播， 上海二手房挂牌量接近40万套 ，然后大家就炸了

我身边就有不少朋友转发这张图求证实！

本来这种一眼假的数据，不值得专门写篇文章，但是似乎不少人真的信了，今天一房一万就来科普一下二手房挂牌那些事以正本清源，再来 聊聊上海二手房是不是真的出现抛售

01

首先要说的一点是：上面那张图里的数据并不是被捏造出来的假数据，恰恰相反，这些数据真的一塌糊涂

你去网上房地产网站去查的确就是这个数字，甚至在我查询的时候，挂牌数据还有所增加

那为什么说这个数据不可信？

因为这个数字只能说明浦东的二手房住宅在房地网挂了 86210 次 ，而不是86210套， 这个数字不能直接拿来当作挂牌量看待

要理解这其中的差别，你就必须知道以下两点

1、不同中介机构因为门店覆盖面的局限，挂牌量差异很大，但所有通过中介成交的二手房必须在房地网挂牌； 所以房地网是上海二手房挂牌最全的官方平台

2、2021年7月核验价出台之后，所有中介机构可以用同一套房源在房地网重复挂牌，每次挂牌会有一个核验编码； 这也是导致“查询量”爆表的直接原因

举个例子： 浦东唐镇仁恒东郊花园 ，在房地网共有136次挂牌记录，稍微仔细看，就能发现大量基本信息非常一致的房源

点击查看房源详情，赫然出现8个中介机构的挂牌记录，也就是说 一套房源被8家中介机构挂牌，在房地网中被计算了8次 ，所以房地网查询到的挂牌数字，是挂牌次数不是挂牌房源数，你懂了吧

怎样才能知道真实挂牌量？

去重

这也是核验价之后，一房一万持续在做的事情，近40万条房源信息逐个甄别去重，这个工作量已经不是购房者个体可以完成的，需要一个团队的长期努力

去重的结果，我们放在了 一房一万二手房小程序 上，大家可以自行微信搜索查看

还是仁恒东郊花园，在一房一万二手房小程序上挂牌量23套（房地网上136套），同一套房源的不同中介机构挂牌情况也都有展示

其实房地网这个官方平台设立之初就不是面向普通购房者，所以里面的很多信息并没有精细处理，大家在这里一通操作，得到的往往是一个看似正确的误导数据

就比如之前有人声称房地网上某个月二手房成交量****套，以此“打假”真实成交数据，但是业内都知道，房地网上只有新房成交、二手房挂牌、二手房租赁信息，根本就没有二手房成交数据...

人总是倾向于相信自己亲手查到的“真实数据”，就像这位截图40万套挂牌的朋友，用西安房大人的话来说就是： 有两把刷子，但刷子没有毛

不明就里的数据往往会导致错误的市场判断，甚至引发市场情绪反转 ，说实在的，上海楼市数据看一房一万就够了

02

经常看一房一万直播的朋友都知道，当下房地网挂牌房源超17.1万套，这就是那40万套挂牌记录去重之后的结果

那算不算出现抛售呢？ 我们来看链家和房地网的挂牌量数据

可以看到，房地网和链家挂牌量走势有着非常的一致性

核验价出台之后，挂牌量整体呈现下降趋势，直到2022年6月挂牌量开始上涨

原因其实也很简单， 核验价放松了！

在每个核验价放松的节点 （2022年6月、11月、2023年2月） 挂牌量都出现了明显上升，这明显不是抛售！

最直接的表现就是： 4月链家挂牌量增长已经明显放缓

我们再来看2021年8月前链家挂牌量的高点

2019年9月，链家挂牌量为 7.88万套

2020年1月，链家挂牌量为 6.3万套

在这两个时间阶段，市场没有外力干扰，也没有所谓的抛售情绪，链家的挂牌量长期维持在6-8万套之间，当下7.7万套的挂牌量并没有太出圈

当然，不可否认的是，无论是链家还是房地网，当下的挂牌量都处在近几年的一个高点

一句话概括就是： 挂牌是多了一点，但是没有抛售

总结

上海二手房住宅挂牌总量不是40万套，而是17.1万套，挂牌市场的确处于高点，但没有抛售，二手房去化周期依然处于合理区间

为什么大家的体感上觉得市场很冷？

因为市场正从过热转向常温！我们正处在适应阶段...

五一期间上海29度的天气到底算不算热？

可以算，因为这是过去半年以来的最高温；也不算，因为接下一段时间的气温可能更高

考验大家适应力的时候到了