每日经济新闻(博客,微博)记者 李少婷 实习记者 李诗琪 每日经济新闻编辑 文多

从沈阳市区通往市郊棋盘山旅游风景区的路上，“中旅国际小镇”是所见的第一个高端住宅项目。在这一被中旅集团誉为“第一代旅游地产产品”的项目内，一座座欧洲建筑风格的别墅住宅十分显眼。而在已开发完成的住宅区不远处，还有着一片长满荒草的地块，竖于荒地周围的广告牌上，写着“中旅国际小镇”字样。

“你看我们销售处的水吧（饮料吧台）都撤了，倒水的都没有了。”6月19日，一位员工描述了中旅国际小镇营销中心近来的变化。与周边一些新地产项目的火热销售情况相比，中旅国际小镇正处于更迭期。

6月13日，负责中旅国际小镇的开发运营的港中旅（沈阳）置业有限公司（下简称沈阳置业公司），已在北京产权交易所预挂牌出让51%股权。沈阳置业公司现为中国旅游集团有限公司（原中国港中旅集团公司，2016年中国国旅(601888,股吧)集团有限公司整体并入改为现名，文内为便于理解，改名前后统一简称中旅集团）全资子公司。

《每日经济新闻》记者调查发现，在这次股权转让的背后，是沈阳置业公司多年亏损的困局和超百万平方米（超1500亩）的土地长期闲置“储备”。而中旅集团在该项目上已执著运作超10年，最终呈现出一片残局的原因值得深思。是旅游央企早年间初尝地产运作经验不足？还是中旅集团一个“投资决策不够科学”的案例？

明星项目陷连续亏损

在长白山(603099,股吧)系哈达岭余脉上的棋盘山一带，分布着棋盘山风景区、沈阳世博园等景点。作为沈阳市较早的旅游地产项目，中旅国际小镇也坐落于此。根据记者在棋盘山一带地产项目的实地走访，以中旅国际小镇约188万平方米的规划占地面积和高达70亿元的计划投资额来看，至今仍是这里最大规模的旅游地产项目之一。

2005年11月，注册资本为11.2亿元的沈阳置业公司正式成立，主要负责开发中旅国际小镇。“08港中旅债”2013年跟踪评级报告显示，该项目于2006年拿地，整个项目计划分5~6期滚动开发，主要产品形态有别墅、洋房、小高层以及6万平方米的欧洲风情商业街、天鹅湖等商业与景观配套。

中旅国际小镇的介绍中提到，沈阳置业公司是中旅集团与沈阳市政府战略合作的重点项目，定位于集观光旅游、休闲度假、购物娱乐、居住生活、文化教育为一体的大型高品质、生态欧陆风情旅游小镇。

在中旅国际小镇营销中心的项目沙盘一侧，该项目所获的荣誉集中摆放在一起，包括“沈阳城市地标楼盘”、“最佳跨区域品牌企业”等。但就目前来看，项目此前营造的光鲜外衣终究敌不过其近年来屡屡陷入亏损的局面。

6月17日，北京产权交易所预挂牌沈阳置业公司拟转让51%股权，挂牌底价尚未披露。项目信息显示，2017年度该公司营业收入为1.86亿元，净利润为亏损1657.37万元；而截至今年5月31日，该公司营业收入为2477.67万元，营业利润为亏损413.06万元，净利润为亏损414.61万元。

2016年1月，中共中国港中旅集团公司党委巡视整改情况的通报指出，沈阳棋盘山项目严重亏损。根据审计署办公厅2016年第21号公告，至2014年底，中旅国际小镇项目因经营管理不善等，累计亏损1.3亿元。

最近一次拿预售证在5年前

6月20日，《每日经济新闻》记者来到沈阳中旅国际小镇实地探访。随着沈阳置业公司股权转让的消息不断发酵，中旅国际小镇项目内的物业公司和营销中心也呈现出“腾退”的情况，画面略显冷清。

一位“德邑”洋房区的业主称，据他所知，小区物业公司不久前辞退了一批女职工，留下的男职工也在进行着物资的清理和搬运，等待其他公司接手小区物业。

《每日经济新闻》记者注意到，业主口中所说的物业公司为港中旅物业管理（深圳）有限公司，而今年4月底，沈阳市棋盘山欧陆旅游小镇业主委员会对中旅国际小镇的物业服务项目进行了公开招标，目前已产生中标方，不过尚未公布。

楼盘营销中心也显得异常冷清。“前几天售楼处还一切正常，但是今天一来上班，不少东西都搬走了，就连之前服务购房客的水吧都没了。”一位工作人员说道：“最近两三个月就有传言公司要被卖，但我们现在还没接到确定的消息。”

与当前项目处于更迭期的现状相呼应，中旅国际小镇内已开发的住宅楼盘已经进入了尾盘清理阶段，而开发周期实际上持续了十年之久。

记者查阅沈阳市房产网、“房天下”，自2008年来登载的关于该项目的楼盘动态等信息中可发现，中旅国际小镇的住宅项目当前已开发两期，产品包含东西组团、德邑花园洋房和蓝爵联排别墅三个部分。这部分项目于2007年开始开发，2013年7月前全部建设完成，共包括房源数近2100套。此间，记者查到，项目分别于2008年、2009年、2011年和2013年进行过4次开盘。此外，记者查到，沈阳置业公司最近一次拿到预售证（棋盘山项目）是在5年前的2013年。

6月22日，记者以购房者身份从营销中心得知，已开发项目中有不足30户的双拼别墅处于蓄客状态，以及4户正在销售的联排别墅，此外即再已无待售和可售房源。

但项目当前几乎售罄的局面似乎与小区内房屋的高空置率形成了鲜明的对比。上述德邑洋房区的业主表示，整个小区内普遍存在入住率低的现象，其居住的单元一带仅有三分之一左右的业主入住。

《每日经济新闻》记者走进“蓝爵”项目发现，虽然能够见到有业主居住的情况，但大部分房源实际都空置着，且维持着房屋交付后的原状，尚未进行装修。而这些空置的别墅外早已堆满了厚厚的灰尘，一些院落中的杂草甚至长到了半米多高，有的房屋门牌号也锈迹斑斑，掉落在地。

入局10年地块开发不足四成

本次沈阳置业公司控股权转让不仅关系到已开发项目未来的处置问题，还牵扯出公司长期持有大面积土地储备但鲜有开发进展的事实。

按照项目的前期规划，中旅国际小镇项目占地面积达188万平方米。但据销售人员介绍，当前项目的已开发面积约为70万平方米。

在中旅国际小镇营销中心的项目沙盘上，大面积的未开发地块被一座座透明色的模型覆盖，与已开发项目对比显得十分惹眼。

《每日经济新闻》记者了解到，在项目中的部分住宅和商业区完成开发后，其剩余开发规划似乎未能如期进行。

根据联合资信历年来对中旅集团的跟踪评级报告，按照早期规划，中旅国际小镇计划分5~6期滚动开发。项目的1、2期已分别于2010年1月和2012年12月竣工，以上部分当前也进入了尾盘清理阶段。

尽管住宅项目的待售房源已经不多，可计划中本应于2014年开工、2020年竣工的3~6期项目似乎迟迟没有进展。而中旅集团居高不下的土地储备也印证了其尚未进入大面积开发的事实。

以上评级报告显示，在2013年3月底到2014年3月底这段时间，“沈阳中旅·国际小镇”（3~6期）的占地面积为118万平方米。

截至2015年9月底，中旅集团主要旅游地产项目的土地储备信息内，上述项目并不在列。但在2016年，沈阳项目再次出现，截至2016年3月底，沈阳项目的土地储备达114.64万平方米；而截至2017年3月底，沈阳项目的土地储备上升到了121.63万平方米。

尽管几年间沈阳项目的土地储备略有变动，但其总面积几乎稳定在100万平方米以上，且截至2017年3月底时达到了新高。

与此同时，在评级报告有关中旅集团在2014年至2017年间主要在建旅游地产项目中，“沈阳项目”或“沈阳中旅·国际小镇”也始终没有出现。

记者在已开发项目周围看到，大范围的未开发荒地上杂草丛生，与附近一座座欧式洋楼和人流涌动的赛特奥莱商场形成明显对比。

有地为何久久没开发？

尽管沈阳中旅国际小镇项目在近年来没有明显的开发进展，但其超百万平方米未开发土地的价值却在不断上升。

一方面，近年来棋盘山一带的住宅用地供应逐渐紧缺，限制了其他开发商进入；另一方面，由于沈阳地铁规划中的一处站点处于中旅国际小镇附近，此处的通勤成本预计会有明显减少。中旅国际小镇项目未来的升值空间便被大幅激发。

中旅国际小镇在长达10年的开发周期中，至少有5年时间对超过100万平方米地块未开发，一直视为土地储备。而如今土地市场变化，周边配套完善，地块升值明显，这是否会引来“囤地”的质疑？

6月21日，记者来到沈阳置业公司的所在地针对以上问题进行采访，但未能见到相关负责人员，公司方面电话回应记者称不便接受采访。

6月22日，记者将有关本次沈阳置业公司股权出让以及中旅国际小镇当前开发情况等问题的采访函发至中国旅游集团新闻发言人公开电话接听人士指定的邮箱。6月24日，一位中旅集团旗下的港中旅地产方面人士联系《每日经济新闻》记者表示其领导已明确表示接受采访，但采访时间及地点尚需沟通。6月28日，该人士称其领导“因公无法如期返回”，并表示将安排书面回函。截至发稿，记者尚未接到回函，中旅集团方面回函后，《每日经济新闻》将继续跟进报道。

6月25日，《每日经济新闻》记者将采访函以传真形式发送至沈阳市规划和国土资源局，该部门于当天确认收函，沈阳市土地交易中心办公室26日来电称接到其市局转函，但因为涉及部门较多，需要协调。截至发稿前，记者尚未收到其对于采访函的回复。

中国旅游研究院副研究员黄璜表示，从目前情况来看，开发商以各种借口推迟开发、推迟开盘，期待以地块升值带来更多利益的操作，在地产市场中并不少见，而这种行为也确实会对当地的市场造成干扰。不过对于这类地块能否被认定成闲置土地，还需要查看开发商购买地块时签订的具体合同。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析道，政府出让地块时涉及很多复杂情况，一些地块闲置并非完全由于开发商单独造成，更多历史情况需要被考量。因此在闲置土地的认定上，有关部门要参考多重背景因素作出综合判断。

另一方面，这块土地储备对于当前想进入棋盘山“开疆拓土”的其他房企来说，吸引力的确不小。近期，在棋盘山一带的地产圈和中旅国际小镇的业主圈中有传言，万科或华润可能会对这一项目接手。《每日经济新闻》记者也联系了万科方面和华润集团的工作人员，但对方均表示目前并不清楚这一事项。

残局背后的“内忧外患”

开发十余年间，造成中旅国际小镇项目如今“残局”的原因是什么？

东北的旅游地产市场环境被业内人士认为是一个重要原因。而从企业自身来看，作为中旅集团的第一代旅游地产产品，中旅国际小镇当前面临着不少尴尬：旅游特色不明显、与其他早期项目同质化严重以及与新项目相比竞争力不足。

记者了解到，中旅国际小镇属于棋盘山一带较早的地产项目之一。当前，棋盘山一带共坐落着各类楼盘超20个，已成为了沈阳市著名的高端地产聚集区域。虽然该区域内的众多项目都被打上了“旅游地产”的标签，但除了地处棋盘山风景区、邻近当地若干旅游景点之外，以上项目与普通地产项目区别不大，并无其他明显特色。

诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷告诉记者，常规意义上来看，旅游地产的营收并不以销售为重点，而是通过项目运营依托其他附加消费来盈利。

不过对于中旅国际小镇来说，其他盈利模式显然并不清晰。

与此同时，包括中旅国际小镇在内，棋盘山早期的地产项目大多以欧洲建筑风格为主，同质化严重，与新项目相比竞争力不突出。记者了解到，万科翡翠别墅和新希望锦麟河院是近两年来棋盘山一带新推出的两个新产品，定位于近来流行的现代合院别墅，在棋盘山一带销售速度明显快于其他项目。

另外一个可能的原因是，起步于2007年的“中旅国际小镇”作为中旅集团“第一代旅游地产产品”，在开发理念及运营经验上或多或少有试验品的意味。企业债券信用评级分析报告显示，港中旅（中国）投资有限公司在2006年成为专业房地产公司，当时，集团才“初步建立起集团房地产专业化发展平台”。

此外，中旅集团在2016年曾被中央巡视组通报多个旅游地产项目，村在“投资决策不科学造成巨额亏损”的情况。

中国旅游协会休闲度假分会秘书长曾博伟向《每日经济新闻》分析说，地产业务并非中旅集团的强项，在运营经验上，中旅集团或许可以通过职业经理人等来习得，不过对于要求以“特色”取胜的旅游地产，中旅集团的理解程度仍有提升空间。

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