由于历史原因，很多城市存在一些没有物业管理服务的老旧小区，这些小区基础设施破旧，杂乱无章，且居民以老年人和低收入群体居多，有的小区甚至不具备引进物业的条件。这些小区该如何管理?近日，记者来到位于南通市崇川区跃龙南路与青年中路十字路口西南侧、建于1996年的老旧小区“江东广场”，见到的却是另一番景象：只见道路上紧凑而规范地画着停车位和消防通道标识，汽车有序停放;花圃里的绿植绿意盎然;墙壁粉刷一新，醒目的公益广告让人感觉和谐温馨。很难想象，这是一个没有物业管理，没有地下停车库的老旧小区，是什么魔法让“江东广场”焕发新生?

老天帮忙“选”出百姓放心业委会

“今年年初，江东广场小区和其他老小区一样，也面临着设施老化、停车难、乱堆放、邻里关系失调、居民参与度低等问题。”虹桥街道跃龙社区党委书记江韩兰说，2月28日，原江东广场业主委员会宣布届满即自动解散。“当时，小区里很多居民都非常沮丧，本来就问题诸多的小区，连业主委员会都解散了，这可怎么办?”

4月30日，一场突如其来的罕见大风，把小区刮得凌乱不堪，让小区的诸多问题瞬间扩大激化，也成了小区走向正轨的契机。5月9日，在小区居民的强烈要求下，跃龙社区组织召开小区居民议事会，并通过6月14日、19日的两次业主大会，选举产生业主委员会委员5人、候补委员2人，新一届江东广场小区业委会正式宣告成立。

“这届业委会是被老天逼出来的，也是老天‘选’出来的。”小区业主王奶奶说，大风之后，小区业主、中共党员施德华一下成为大家眼中的“熟人”，“是他联系的卡车运走了小区里的垃圾，是他请来的专业人员为小区规划了停车位、消防通道，是他联系到爱心企业捐助加上改造项目资金修缮了破损的围墙……大家都看在眼里，这样的人做业委会主任我们放心。”

有了带头人，小区也就有了主心骨，在施德华等党员干部的带领下，小区以“聊百家事、议百家忧”为主旨，打造“红色议事厅”，每月定期召开党群议事会，将小区“焕新”的各个事项提上议事日程。大家聚在一起，把话摊开讲、把事说明白，通过群策群议寻求解决问题、促进小区发展更新的最优解决方案。

榜样垂范“激”出老旧小区新动能

在一栋老式的楼道里，两名小区业主正在忙着整修电路，在上面装电线的是通棉一厂退休电工王磷瑚，下面扶梯子的是一家企业的负责人雷胜全。他俩只要听说小区里电路有问题，就会第一时间赶来处理。

正是在施德华、王磷瑚、雷胜全等热心业主的榜样示范下，如今，小区里只要有事儿，都会有志愿者主动抢着做，这已经成为江东广场小区一道亮丽的风景线。

“虽然画了停车位，但是毕竟那么多年老习惯，还是有人会乱停车。”小区业委会副主任周秀英说，于是，业委会组织人员天天巡查，看到乱停车就拍照到小区业主群里“曝光”，占用消防通道的直接上门提醒，渐渐地，其他业主也行动起来了，参与“曝光”“提醒”的人越来越多，被“曝光”被“提醒”的人越来越少。秩序好了，车位反而“多了”，虽然小区车辆数大于停车位数，但是在动态化管理之下，车位难题迎刃而解。

不仅仅是参与停车秩序管理，业主们在日常生活中只要发现问题都会主动参与社区治理，楼道扶手、防盗门等公共设施脏了，随手擦拭干净;小区道路、绿地发现散落垃圾，主动捡拾;楼道有杂物堆放，协助劝说清理……在跃龙社区的指导下，以业委会+党群志愿者组成了“网格红管家”服务队，实现了居民由“站着看”到“跟着干”的转变。

双评机制“考”出小区“最美”系列

“早在新一届业委会换届之前，我们就把制度化管理作为小区管理的重中之重，再三研究推敲，听取业主意见。”江韩兰告诉记者，固化管理机制是推动小区文明长效管理的重要保障。

“小区业委会为我制定了每个月1100元的工资标准，但是其中50元是作为绩效考核的，做得不好就没有了。”江东广场小区保洁员掌桂珍说，小区业委会在每个楼道推行“双评机制”，楼道居民每周为保洁人员评分，列入保洁员每月工资绩效。被“考核”的还有每一户业主自己，通过江东广场小区业主自己制定的《居民公约》，每月由业委会成员、楼道长组成评议队评选“最美楼道”，未来，还将评选“最美志愿者”“最美家庭”“最美小区”等“最美”系列，全力推动榜样力量转化为居民自治的生动实践。

制度化管理之下，一些历史遗留的顽疾也得到了彻底解决。在街道、社区力量的帮助下，在小区业委会的带领下，通过居民议事，对照《江东广场管理规约》对小区内的乱种植、乱堆放进行了集中清理，并对5号楼下存在了近10年的一处铁皮棚违建进行了拆除。

小区实实在在的变化得到了广大业主的认可，十几年来从不交物业费的老吴开始主动上缴物业费。据业委会统计，目前小区物业费上缴率已超过了90%，一些“空关房”业主也主动回来上缴了拖欠物业费。(张青峰 季陆军 陈伟平)